Это волшебное слово «мансарда» вызывает у каждого из нас свои красивые ассоциации: старинные невысокие здания с изысканной архитектурой, определенный богемный образ жизни тех, кто имеет счастье под ломаными камерными сводами творить красоту в стихах, картинах, фотографиях… А кто-то просто там живет, и для них обычное слово «квартира», или еще более прозаичное – «жилье», – обретает тот самый волшебный смысл.
Впервые подкровельное чердачное пространство для жилых и хозяйственных целей было использовано в 1630 г. французским архитектором Франсуа Мансаром. Отдавая дань изобретателю, все специально оборудованные жилые чердаки получили название «мансарда». Сегодня в жизнь современных российских мегаполисов снова входит это подзабытое слово мансарда, оно обретает новый смысл. Большой дефицит жилья при высоком спросе на него, ограничение и невозможность застройки центральных районов города, завышенные цены на строительство нового жилья – все это заставляет искать дополнительные возможности для решения жилищных проблем горожан. Для многих единственная собственная квартира – это не роскошь (хоть и мечта!), а острая необходимость нормального существования, а иногда – просто выживания.
«Точечная застройка» в сложившихся жилых зонах встречает серьезное сопротивление жителей, да и не решает многих задач. Сегодня необходимо искать путиповышения эффективности использования площадей уже существующих зданий. Один из путей – переоборудование чердачных помещений. Это может быть и надстройка, хотя она приводит к увеличению нагрузки на несущие конструкции, и часто нежелательна или невозможна, и переоборудование чердачных помещений в жилые, что практически не сказывается на прочности здания. Речь, конечно, идет о домах старой постройки с минимумом инженерных коммуникаций на чердаках.
Право выкупить чердачное помещение есть не только у жителей последних этажей, но у любого желающего. Для этого необходимо заключить с префектурой инвестиционный договор. Сегодня чердачные помещения под мансарды, как правило, приобретают те, кто живут на последних этажах, либо арендуют творческие союзы.
Какие плюсы в приобретении мансарды? Существенные. Несмотря на то, что придется побегать по инстанциям и получить массу разрешений и на приобретение площади, и на сам проект, итогом станет очень приятное действо – конечная отделка. Игра стоит свеч. Приобретаемое помещение серьезно увеличивает жилую площадь квартиры при существенно меньших затратах, чем при покупке обычной квартиры (особенно в старом доме центральной части города). А что уж говорить о том, какую свободу для творческой дизайнерской и планировочной мысли дает мансарда. Нестандартность и неповторимость интерьера жизненного пространства – об этом мечтают многие. В силу своей архитектурной особенности небольшие, но оригинальные мансардные окошки смогут «заливать» вашу квартиру большим количеством света и солнца, а любители романтичной загородной жизни и ценители ауры дачного домика могут сделать в мансарде настоящий камин…Но, принимая решение о приобретении мансарды, нужно понимать, что у такого жилья все-таки есть и минусы. Например, обустройство мансарды потребует много времени, сил и финансов. Получение административных разрешений на строительство и ремонт может занять больше года. Опять же – нестандартная высота потолков… Все ли смогут жить в такой кубатуре?
Важно отметить, что по СНиП 23-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (новая ред. СП 54.13330-2011) не запрещается объединять мансарду с нижележащей квартирой (как было ранее), оговариваются только требования к путям эвакуации из многоуровневых квартир (п. 7.2.9 «Для многоуровневой квартиры допускается не предусматривать выход в лестничную клетку с каждого этажа при условии, что помещения квартиры расположены не выше 18 м и этаж квартиры, не имеющий непосредственного выхода в лестничную клетку, обеспечен аварийным выходом в соответствии с требованиями Технического регламента о требованиях пожарной безопасности»).
Как сделать мансарду правильно?
Сегодня мансардным, по СНиП 2.08.01-89, считается этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не менее 1,5 м от уровня пола мансардного этажа, в противном случае это эксплуатируемый чердак. Безусловно, переоборудование чердака под мансардный этаж (мансарду) имеет ряд достоинств: увеличивается жилая площадь дома; улучшается комфортность проживания; после утепления кровли мансардного этажа существенно уменьшаются теплопотери; за счет надстройки мансарды возможно изменить существующую архитектуру здания, улучшив его экстерьер и интерьер, объединив в общую композицию различные по высоте помещения; при правильном устройстве мансарды облегчается эксплуатация и обслуживание чердачного помещения и кровли здания. Но нужно учитывать, что мансарда, в отличие от чердака, все-таки имеет ряд ограничений, связанных с проектированием, так как ее потолок – это кровля дома.
По существующим правилам мансарду можно проектировать если:
• уклон кровли находится в диапазоне от 35 до 55°;
• несущие перекрытия могут выдержать не менее чем 150 кгс/см2;
• высота на основной площади чердака не менее 2,30 м.
Следует сказать о важной проблеме, возникающей при возведении мансард, лишний раз подчеркивающей необходимость четкого следования нормам закона. Центральные районы Москвы – это историческая застройка со сложившимся архитектурным обликом, где каждый дом имеет свою историю и особенности. Пренебрежение этим, попытки обойтись без необходимой историко-архитектурной экспертизы интерьера и фасадов зданий могут дорого обойтись инвесторам. Так, в 2009 г. Федеральный арбитражный суд Московского округа вынес решение о сносе мансарды в доме № 3 по Оружейному пер. (Дом Пастернака), а все работы по сносу мансарды и восстановлению крыши здания должны быть сделаны за счет организаций, произведших незаконную надстройку. Причиной принятия такого решения явился иск Москомнаследия, инспекторы которого установили, что в ходе строительных работ уничтожены интерьеры, изменен облик здания, а также его объемно-пространственное восприятие в рамках сложившихся ансамблей Триумфальной площади, Садово-Триумфальной улицы и Оружейного переулка.
Правильное устройство мансардного этажа обеспечивается соблюдением процедуры оформления прав на это помещение. Мансарду, так же как и чердак, можно присоединить к своей собственности двумя путями: взять помещение в аренду, либо в безвозмездное пользование, либо приватизировать мансарду. Согласно ст. 36 Жилищного Кодекса (ЖК), чердак принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, и распоряжение чердачным помещением происходит с согласия всех собственников помещения многоквартирного дома. Если идет речь о передаче чердака в аренду, либо безвозмездное пользование, то для положительногорешения потребуется согласие 2/3 от общего числа собственников. Для принятия решения по уменьшению общей долевой собственности переводом ее в частную собственность потребуется согласие всех собственников. В случае если чердачное помещение находится в собственности города, то процедура иная и подразумевает, в частности, проведение конкурса минимум с двумя участниками.
Поскольку сооружение мансарды является реконструкцией чердачного помещения и в г. Москве регламентировано законом города № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве», то предусмотрена экспертиза и госприемка объектов, в том числе и с точки зрения удобства обслуживания эксплуатирующей организацией.
Однако гладко было на бумаге, но, как всегда, забыли про овраги. Здесь нужно сказать о том, что кроме проблем с собственниками жилья, которые возникают вследствие расплывчатости формулировок ЖК, определяющих понятие общей долевой собственности, существует очень серьезная вещь – нигде не прописан четкий порядок допуска на мансарду обслуживающей организации, управляющей компании (УК). А это приводит к нарушениям порядка эксплуатации и мансардного помещения и кровли здания.
Вследствие чего это происходит? Кровля мансардного этажа подвергается воздействию не только внешних неблагоприятных факторов, но и внутренних, вызванных неправильной эксплуатацией помещения. Перепад температур внутреннего жилого помещение (по нормам – не ниже 18°С), повышенная, по сравнению с нежилым чердаком, влажность приводят к образованию конденсата, вызывающего гниение изоляционных и кровельных материалов, коррозию несущих конструкций крыш. Это и снижение срока службы кровли, и протечки, и дополнительные расходы на ремонт, и такой недооцениваемый фактор, как образование в холодный период сосулек, создающих реальную угрозу здоровью, а иногда и жизни жителей.
Более того, почти всегда прописанные законом правила реконструкции и передачи помещений в собственность нарушаются, и на мансардном этаже остаются коммуникации и инженерные узлы, обеспечивающие функционирование всего домового хозяйства. В старых зданиях с индивидуальной планировкой просто вывести коммуникации вне мансарды практически невозможно, необходимо перепроектирование. Это сложно и дорого, соответственно, никто из собственников этого не делает, и инженерные службы не допускаются в «святая святых». Круг замкнулся – жители требуют от УК качественного обслуживания своего дома, а доступа к коммуникациям нет! Такие мансарды превращаются в сплошную головную боль для УК. Особенно критично это при капитальном ремонте здания.
Из числа домов, находящихся в управлении УК «Дом-Мастер», мансарды имеются в 43-х. Сегодня для УК наличие жилых мансард – это и хорошо и плохо. С одной стороны, если мансарда в собственности и всё оформлено по закону, а общедомовые коммуникации выведены за пределы мансарды (либо собственник обеспечивает к ним свободный доступ) для УК это выгодно и удобно – собственник отвечает за обслуживание кровли над своей мансардой (ремонтирует, чистит в зимний период и т.д.). С другой стороны, к сожалению, далеко не всегда всё правильно оформлено и технически выполнено – инженерные службы, обслуживающие кровли и коммуникации внутри мансарды, иногда лишены доступа в чердачное помещение, или этот доступ затруднён.Часто в старых домах к местам расположения магистральных трубопроводов системы отопления можно подобраться только ползком, что делает проведение ремонтных работ, особенно в форс-мажорных обстоятельствах, крайне затруднительным делом. К сожалению, сегодня бремя обслуживание кровель и чердачных помещений, являющихся частной собственностью, лежит фактически тоже на УК, хотя она это делать не обязана. Возникают и другие проблемы – с жителями. Мансарды требуют больше энергии для обогрева, соответственно, их следует в обязательном порядке оснащать индивидуальными приборами учета энергоресурсов. Однако этой нормы в законе нет, и платят все жители. Ради справедливости, надо сказать, что все-таки есть мансарды, сделанные с соблюдением установленных законом норм (в частности, из мансарды перенесено техническое оборудование), и юридически правильно оформлена собственность, а все проблемы по эксплуатации такого помещения решает собственник. Мансарды в современном мегаполисе – это не только красивое слово и модное жилье. Они могут принадлежать очень состоятельным людям, быть «альма-матер» творческих союзов, стать единственным жильем и у среднестатистического горожанина. Но, главное, чтобы все заинтересованные лица: собственники, арендаторы, жители, обслуживающие организации находились в постоянном взаимодействии друг с другом, соблюдали законы, исполняли свои обязанности.
Что необходимо для этого сделать?
Во-первых, четко соблюдать всеми сторонами существующую законодательно-нормативную базу как в части регламентов проведения работ по реконструкции чердачного помещения, так и в части оформления помещения в собственность.
Во-вторых, предусмотреть обязательное оснащение за счет инвестора всех возводимых мансард индивидуальными приборами учета энергоресурсов.
И, наконец, разработать правила допуска в мансардные помещения эксплуатирующих организаций и определить соблюдение этих правил в качестве обязательного пункта инвестиционного контракта. Только так можно избежать нарушений в эксплуатации зданий и найти бесконфликтный баланс соблюдения интересов всех собственников помещений.
Мансарда – это не просто жилье. Это высокий образ жизни. А все ли готовы к нему?
Информационная служба УК «Дом-Мастер»