Все батареи горячие – не прикоснёшься, а в квартире свежо? Стены холодные изнутри? В подъезде гуляет ветер из-за прогнивших оконных рам? Очевидно, что дому требуется капитальный ремонт. Где взять средства, куда обратиться за помощью, как проконтролировать ход работ, какие материалы и технологии нужно использовать – всё это и многое другое ищите в «Памятке для товарищества собственников жилья».
Кто поможет?
С 2007 года в нашей стране ведёт свою работу Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, одна из сфер деятельности которого – предоставление финансовой поддержки для реализации региональных программ по капитальному ремонту. Всего за период работы Фонда были приняты решения о предоставлении помощи на общую сумму 220,3 млрд. руб., что позволило отремонтировать 141,71 тыс. домов во всех крупных областных центрах нашей страны, улучшив условия проживания 18,3 млн. человек.
В 75 субъектах РФ разработаны и реализуются программы капремонта на 2013-2015 гг. Общий объём их финансирования из средств Фонда – 18 млрд. руб., в том числе 7 млрд. на 2014 год.
Правда, к сожалению, жилой фонд России переживает не лучшие времена. По данным Росстата, более 45 млн. наших соотечественников проживают в 1,5 млн. многоквартирных домов, степень износа которых от 30 до 70%. Сумму вложений, требующихся на ликвидацию накопившихся за десятилетия проблем, эксперты оценивают в 3,6 трлн. руб. Государство призывает ТСЖ действовать вскладчину и менее чем за 20 лет полностью решить вопрос неотремонтированных домов. Для этого с лета 2014 года собственники квартир ежемесячно делают взносы в счёт будущего капитального ремонта своего дома (минимальный размер вложений установлен региональными властями).
Подобные программы уже были протестированы в некоторых субъектах РФ и дали положительные результаты. Так, в Уфе в 2006 году был создан объединённый городской фонд капитального ремонта, куда перечисляли средства собственники 3878 домов. В итоге было привлечено более 2,8 млрд. руб., что позволило провести капитальный ремонт 1943 домов, заменить более 1300 систем водоснабжения и водоотведения, 500 кровель, 200 систем электроснабжения домов и др. Фонд содействия реформированию ЖКХ дополнительно провёл комплексный капремонт ещё 555 домов.
Где деньги
Следует сказать, что у собственников жилья есть два варианта накопления средств: на счёте дома или на счёте регионального оператора. В первом случае организацией ремонта будут заниматься сами собственники через ТСЖ, ЖСК или другие органы самоуправления. Во втором – всю ответственность берёт на себя региональный оператор. Очевидно, что второй способ для жильцов более простой. Кроме того, он позволяет не ждать, пока будет собрана нужная сумма – средства могут изыскиваться из накоплений других домов, а потом возвращаться им. Правда, есть риск, что к проведению работ будут привлечены недобросовестные компании.
Помните – ТСЖ является заказчиком работ. До тех пор, пока не будет получен удовлетворительный результат, ремонт не считается выполненным. Собственники жилья имеют право нанять для строительного контроля специальную фирму, которая проверит соответствие требованиям рабочей и проектной документации, техническим регламентам и пр. Стоимость этой процедуры входит в общие затраты на капремонт.
Трудный, но эффективный путь
Очевидно, что для проведения качественного ремонта ТСЖ следует заниматься всеми вопросами самостоятельно. Конечно, председатель не будет лично реконструировать фасад или менять оборудование в подвале – для этого созданы управляющие компании и прочие подобные организации. ТСЖ вольно заключить согласие о сотрудничестве с любой приглянувшейся жильцам организацией. Договор подписывается на срок от 1 года до 5 лет. Типовой документ содержит описание имущества многоквартирного дома, перечни работ по его обслуживанию, а также мероприятия по сбережению энергии и энергоэффективности, указанные в Постановлении Правительства РФ от 23.08. 2010 № 646.
Решить все вопросы по капитальному ремонту можно только совместными действиями жильцов и управляющей компании.
Нужен точный подсчёт
Первым шагом на пути определения мер, которые необходимо принять во время капитального ремонта, становится установка общедомовых и индивидуальных счётчиков. Наличие приборов учёта ресурсов (электричества, тепла и воды) обязательно согласно Федеральному закону № 261-ФЗ от 23.11.2009 (в ред. от 02.07.2013). Сами по себе измерительные устройства не помогут сэкономить, но они обеспечат точные и объективные данные о потреблении ресурсов домом, помогут выявить утечки и определить, какое количество энергии тратится впустую.
Далее управляющая компания, под строгим контролем ТСЖ, вправе заключить договор с энергосервисной организацией, которая проведёт более глубокое обследование и предложит эффективные мероприятия по сбережению энергии, а соответственно, и ремонту дома. Такое обследование в среде специалистов получило название энергоаудит. Работы занимают около 1,5 месяца и включают в себя такие этапы, как сбор информации о жилом доме, исследование объекта, оформление отчёта, заполнение энергопаспорта и экспертизу результатов.
Итоги энергообследований порой просто шокируют. Так, в 2012 году результаты энергоаудита объектов Санкт-Петербурга показали, что потенциал экономии тепловой энергии составляет 85%! Обследование проводилось в жилом доме, детском саду и больнице. На основе полученных данных был принят комплекс решений, направленных на повышение энергоэффективности зданий. Стоит отметить, что 60% тепловой энергии может быть сэкономлено за счёт утепления внешних стен, а также труб отопления и горячей воды в подвале дома. Срок окупаемости инвестиций в повышение энергоэффективности жилого дома составляет 8 лет.
Что сделать, чтобы стало теплее?
Когда пройдена процедура энергоаудита, ТСЖ и УК формируют список работ, которые необходимо провести во время капитального ремонта. Как показывает практика, они практически полностью совпадают с обязательными действиями, определяемыми Жилищным кодексом РФ для реконструкции домов:
- утепление и ремонт фасада;
- ремонт и утепление кровли;
- ремонт внутридомовых инженерных систем
Исходя из приведённого перечня работ, регион определяет так называемый минимальный взнос в фонд реформирования ЖКХ. Если жильцы решили действовать самостоятельно, а не через местного оператора, они могут установить взнос на капремонт выше минимального и за счёт «накопленного превышения» выполнить и другие виды работ – например, заменить оконные конструкции в подъезде или во всём доме.
Шуба для дома
Некоторые моменты в ходе ремонта жильцы могут проконтролировать сами, в частности – какие используются материалы и технологии для утепления.
Для выполнения современных требований по утеплению наружных стен требуется применять эффективную теплоизоляцию. Все существующие материалы различаются происхождением сырья, из которого они изготовлены, и, следовательно, имеют различные свойства.
По совокупности характеристик предпочтение отдают каменной вате. Этот материал состоит из хаотично расположенных волокон расплава горных пород. Природное происхождение делает материал долговечным и абсолютно безопасным для человека, что подтверждается многолетними исследованиями и наблюдениями Всемирной организации здравоохранения. Каменная вата позволяет создать комфортный микроклимат в помещении, а ведь не секрет, что это существенно влияет на самочувствие и здоровье людей – в доме и его отделке не должны присутствовать материалы, выделяющие вредные вещества.
Помимо экологичности, ещё одно преимущество каменной ваты – негорючесть. Данное свойство изоляционного материала имеет критическую важность, но, к сожалению, порой об этом задумываются слишком поздно. Так, например, страшный пожар произошёл в 2005 году в Берлине – после возгорания телевизора в квартире огонь в считанные минуты распространился по наружной поверхности фасада, утеплённого пенополистиролом. После этого случая в Германии были введены существенные ограничения на использование такого утеплителя. Кстати, данный материал запрещён и в некоторых регионах и городах России. Так, после пожара в пермском клубе «Хромая лошадь» власти Оренбурга отозвали пенополистирол даже из согласованных ранее строительных проектов.
Как отмечают эксперты, проблема использования пожароопасных утеплителей существует уже долгие годы и государство активно с ней борется, рекомендуя не применять даже так называемый «самозатухающий» материал. «Никакие добавки не сделают пенополистирол негорючим! По пожарной классификации он относится к веществам средней воспламеняемости. В крайнем случае он будет тлеть, – утверждает Нина Пятигорская, заведующая лабораторией полимерных, теплоизоляционных и кровельных материалов украинского научно-исследовательского института строительных материалов и изделий (НИИСМИ). – Я видела пожар в Бухаре на заводе, когда «самозатухающий» материал горел весьма ярко и быстро. О том, что продукты горения его токсичны, и говорить не приходится».
Очевидно, что на первый план при подборе теплоизоляционного материала должна выходить способность сопротивляться огню и не выделять ядовитых веществ при тлении. Волокна каменной ваты способны выдерживать, не плавясь, температуры свыше 10000С. Негорючая теплоизоляция даёт пожарным жизненно важные минуты для спасения людей – помните об этом, выбирая утеплитель.
Важно и то, что при правильном монтаже и эксплуатации срок службы каменной ваты – не менее 50 лет. Например, рассмотрим утеплители от датской компании ROCKWOOL. В ассортименте компании представлены разнообразные решения для теплоизоляции наружных стен, в зависимости от вида используемого фасада и необходимой прочности материала в конструкции. Так, для навесных систем подойдут теплоизоляционные плиты ВЕНТИ БАТТС Д. Они имеют комбинированную структуру – жёсткая наружная поверхность и лёгкая внутренняя. Благодаря разной плотности, такие плиты являются отличной альтернативной двухслойной изоляции. При этом, за счёт уменьшения количества крепежа (нет необходимости в нижнем слое изоляционного материала), сокращаются сроки монтажа и снижается стоимость системы. В качестве облицовки можно использовать абсолютно любые варианты – от композитных панелей до плит из натурального камня. Одно из наиболее привлекательных внешне и доступных по цене решений – керамогранит. Он устойчив к осадкам, зимним минусовым температурам, городской пыли и грязи.
Наряду с навесными системами, встречаются и фасады со штукатурным покрытием. Для подобных конструкций ROCKWOOL предлагает теплоизоляционные плиты ФАСАД БАТТС и ФАСАД БАТТС Д, или комплексную систему ROCKFACADE, которая включает в себя более двадцати специально подобранных компонентов.
Оба рассмотренных способа отделки фасадов позволяют улучшить и характеристики дома, и его внешний вид, однако чаще всего предпочтение отдают НФС. Дело в том, что их монтаж возможен в любых погодных и температурных условиях, в отличие от штукатурки, для которой обязательно тепло – выше +50С.
Забота о деталях
Помимо утепления стен, крайне важно проконтролировать, как выполняется теплоизоляция кровли. Не стоит забывать, что основное предназначение крыши – беречь внутренние помещения от осадков, поэтому утеплённые конструкции кровель должны иметь в своём составе несколько «изоляционных слоёв»:
- пароизоляционный – полиэтиленовые плёнки, мастичные или рулонные битумные материалы и т.д.;
- теплоизоляционный – кровельные плиты из каменной ваты;
- водоизоляционный слой – битумно-полимерные материалы, ПВХ-мембраны, мембраны на основе каучука и т.д.
В данном случае лучше предпочесть системное решение ROCKROOF, которое состоит из проверенных материалов и обеспечивает сохранение декларируемых технических характеристик теплоизоляционного материала в течение всего срока службы.
Кроме всего вышеуказанного, стоит обратить внимание и на окна, которые собираются установить в подъезде или квартирах (в зависимости от условий капремонта). Порой подрядчики выбирают самые дешёвые решения, которые, конечно, превзойдут по своим свойствам старые рамы, отслужившие не один десяток лет, но не обеспечат полного комфорта жильцам и сбережения тепловой энергии. Для климатических условий нашей страны лучше всего подходят оконные системы (с шириной профиля не менее 70 мм) с двухкамерными стеклопакетами. Именно такие конструкции и должны появиться в вашем доме.
Ирина Орлова