Эксплуатировать и ремонтировать кровлю – дело непростое, трудоемкое и достаточно затратное. Но, тем не менее, управляющие компании, которым достались в обслуживание дома старого жилого фонда г. Москвы, должны и обязаны это делать. Об особенностях и тонкостях эксплуатации кровель одного из старейших районов г. Москвы – Басманного – мы говорим с генеральным директором Управляющей компании «Дом-Мастер» Владимиром Юрьевичем Фокиным.
В управлении вашей компании находится более 500 домов, многие из них имеют почтенный возраст, а некоторым – уже более 150-ти лет. Что такое содержание кровель? Какова в общем объеме текущих работ по обслуживанию многоквартирных домов доля работ, связанных с ремонтом и эксплуатацией кровли?
Есть ли специфика этой работы в ЦАО г. Москвы?
В.Ю. Мне хотелось бы начать с того, что проблем у старого жилого фонда г. Москвы сегодня очень много. А кровля, и в прямом и в переносном смысле, – это вершина «айсберга», которая должна защищать не только саму себя, но и весь дом. Не зря в строительстве существует правило, что если недостроенное здание простоит несколько лет без кровли, то его по технологии достраивать нельзя, а нужно сломать и возводить заново. В зависимости от типа каждой нашей кровли (скатная, плоская) и ее покрытия индивидуально планируются виды работ. В нашем управлении 90% домов имеют стальные кровли с фальцевыми соединениями, остальные – мягкие. А доля кровельных работ составляет порядка 40% от общего объема. Эти работы можно разделить на два основных направления – эксплуатация и ремонт. К эксплуатации относятся следующие работы: устранение повреждений, герметизация, восстановление фальцевых соединений, восстановление желобов и свесов, приведение в порядок водосточной системы, которая является неотъемлемой частью кровли, закрытие водосточных воронок в конце осени и самая сложная и трудоемкая работа – очистка кровель от снега и наледи в зимний период. К сожалению, сегодня средний срок службы кровли в ЦАО в несколько раз меньше, чем нормативный. Этому есть ряд причин: преобладание жилых домов, выполненных по индивидуальным проектам, хаотичное размещение на кровле различных рекламных конструкций и кабелей связи, расположение кровельных свесов непосредственно над тротуарами с большим пешеходным трафиком, круглосуточная парковка машин в зоне падения сосулек и наледи. В связи с повышением требований к безопасности граждан мы вынуждены в зимний период гораздо чаще организовывать работы по очистке кровли. Добавьте сюда работы по восстановлению стоек, стропил, обрешетки, которые мы выполняем в рамках текущего ремонта, а также высочайшую плотность застройки и постоянно припаркованные машины вокруг жилых домов, и вы получите технологически сложную специфику обслуживания кровель ЦАО.
Какова специфика обслуживания чердачных помещений?
В.Ю. Прежде всего нужно сказать о технологическом устройстве кровли. Главное – она должна быть надежно защищена от теплового излучения, идущего от жилых помещений и элементов системы отопления, расположенных на чердаке, т.е. должен обеспечиваться соответствующий температурно-влажностный режим (ТВР). Конструкция обрешетки должна обеспечивать необходимую прочность кровли – возможность перемещения по ней кровельщиков без деформации металла. Обязательно должны быть предусмотрены трапы для уменьшения контакта с металлом при обслуживании и установлены элементы крепления страховочных веревок, качественно и надежно закреплены парапетные ограждения. Чуть подробнее о ТВР. Сохранение ТВР в чердачном помещении позволяет оптимизировать микроклимат и существенно увеличить срок службы кровли. Обязательным условием для создания необходимого микроклимата является наличие прикарнизных и коньковых продухов и специальных жалюзийных решёток на слуховых окнах. ТВР восстанавливается в чердачных помещениях, где проводится текущий ремонт. В рамках этого выполняются: отсыпка теплоизолирующими материалами и, если имеется верхний розлив на центральном отоплении, то для предотвращения потерь тепла проводятся работы по изоляции труб верхнего розлива центрального отопления. Также, при необходимости, выполняется герметизация фальцевых соединений кровельного покрытия. На большинстве чердачных помещений до сих пор в качестве изоляционного материала используется керамзит (вспененная глина) – он относительно легкий, негорючий и обладает хорошей теплоизолирующей способностью. Но, к сожалению, в течение некоторого времени он эту способность утрачивает: уплотняется, крошится, так или иначе набирает влагу. Настало то время, когда необходимо внедрять новые, инновационные материалы и технологии в этот процесс. Для нас это очевидно, и мы предлагаем самые разнообразные формы сотрудничества производителям материалов и разработчикам новых технологий в области теплоизоляции.
Вы упомянули о круглосуточной парковке машин в зоне падения сосулек и необходимости частой очистки кровель. Какие трудности возникают при проведении этих работ?
В.Ю.Проблема парковок – это проблема всего города, но только в ЦАО это существенно затрудняет очистку кровель. Руководство города уделяет особое внимание этой проблеме, но в ЦАО она выражена гораздо острее: улицы Маросейка, Покровка, Бульварное и Садовое кольцо и многие другие переполнены офисами и ночными увеселительными заведениями, что оставляет минимальный диапазон времени ранним утром для очистки кровли. Как, например, во время оттепели, при высоком пешеходном трафике в узких улицах центра г. Москвы быстро убрать кровли? Помимо того, что наши эксплуатационные службы вынуждены подолгу ждать эвакуации машин, а эвакуационной техники часто не хватает, также приходится самим искать автовладельцев. Вроде бы не очень сложно выйти на кровлю и убрать её. Но перед этим приходится провести большой комплекс подготовительных мероприятий.
Хотелось бы подробнее остановиться на оборудовании, размещаемом на кровлях. Насколько это мешает эксплуатации и усложняет работу специальных служб? Много ли размещено оборудования на кровлях ваших домов?
В.Ю. «Выше крыши»! Оборудование на кровле: кабельные линии, приемные антенны и рекламные конструкции – сильно ее перегружает. Проблема, на мой взгляд, действительно очень серьезная. С развитием в 1990-х годах цифровых технологий пошла массовая прокладка кабельных линий. Она была не только хаотичной (не маркированной, неучтенной), но часто в нарушение всяких правил проложена через вентканалы, слуховые окна и т.д. Сегодня это привело к тому, что невозможно найти многих владельцев линий и решить технические вопросы с переустановкой. А поскольку все мы пользуемся услугами Интернет-провайдеров и фактически сами создаем эту проблему, хотелось бы, чтобы специалисты разработали новые инновационные системы, позволяющие размещать оборудование без ущерба для самих кровель и их обслуживания. Задача непростая, но, думаю, вполне реальная. Нужен просто заказ на такую работу. Мы, безусловно, занимаемся этим вопросом: убираем неработающие кабели, понуждаем интернет-провайдеров проводить инвентаризацию с маркировкой. Интернет- провайдеры должны выполнять прокладку кабеля по Техническим условиям, которые позволяют максимально сохранить кровельные конструкции. Сегодня ряд компаний- владельцев кабельных линий проводят реконструкцию и замену своих устаревших стоек.
Слово «модернизация» сейчас на слуху. Какие пути решения проблемы борьбы с наледью и сосульками Вы видите в связи с внедрением инноваций в сферу ЖКХ? Практикуется ли на ваших зданиях кабельный обогрев карнизов и водостоков?
В.Ю. Большинство УК сегодня работает по планово-нормативным ставкам и регламентам, утвержденным Правительством Москвы. И, к сожалению, инновации включаются в регламенты гораздо позже. Давно существуют, например, разработки кабельного обогрева карнизов и водостоков, но они массово пока не используются. На сегодняшний день порядка 50-ти наших кровель оборудованы системами кабельного обогрева. Но поставить систему –мало, ее необходимо эксплуатировать. Подобные системы требуют постоянного контроля за эксплуатацией и дополнительных мер по его сохранности. Сегодня на нескольких объектах мы устанавливаем новый кабель американского производства. Данный тип кабеля более прочный, обладает лучшими технологическими характеристиками. Здесь я бы хотел еще заострить внимание на московском климате. По нормативу на кровле должно оставаться 5 см снега, но при постоянном колебании температур он обязательно превратится в наледь в желобах, а затем в сосульки на свесах. Нам было бы интересно и в этой области ознакомиться с новыми технологиями и «ноу-хау», как находящимися в стадии разработки, так и широко используемыми, которые мы могли бы протестировать и применить на своих кровлях. Мы готовы к сотрудничеству с производителями. Хотелось бы сказать и об оборудовании, используемом при ремонте. Это, на мой взгляд, серьезная тема для размышления. Сегодня просто необходимо найти решение и разработать новое современное оборудование для устройства качественного фальцевого соединения, например, с одновременным заполнением герметиком. Здесь просматриваются и экономические перспективы, учитывая массовость использования. Подобное оборудование должно существенно повышать производительность труда кровельщиков. Что касается, например, герметиков, то здесь огромное поле для деятельности – необходимы «умные» материалы, которые делают соединение однородным и сверхпрочным.
Вы коснулись квалификации кровельщиков, а достаточно ли у вас квалифицированных специалистов для обслуживания кровель? Приходится ли привлекать дополнительных рабочих? Кровельные работы – это работы с повышенным риском. Расскажите об организации, подготовке и тонкостях этой работы.
В.Ю. Работа на кровлях начинается задолго до подъема на высоту. Каждый кровельщик должен быть хорошо обучен и иметь допуск к данной работе, пройти медицинское освидетельствование, иметь страховочные пояса, веревки, специальную обувь, одежду и средства связи. Все страховочное снаряжение должно пройти испытания в спецлаборатории и иметь сертификат соответствия. И, конечно, каждый сотрудник перед выходом на кровлю должен пройти инструктаж по технике безопасности и расписаться в журнале. Безопасность – это главное требование при работе кровельщика. Конечно, для этих работ мы укомплектованы квалифицированными специалистами. Но в зимние периоды, и особенно в дни активных снегопадов, нам приходится увеличивать штат кровельщиков в 4–6 раз. И здесь мы испытываем кадровый голод и к сожалению, средний возраст наших рабочих неуклонно растет. Отмечу еще раз, квалификация для работы на стальных кровлях должна быть очень высокой. Такие специалисты сегодня есть, но их мало. Безусловно, их необходимо готовить. Возможно, эту проблему нужно решать в рамках государственно-частного партнерства. Компании, занятые обслуживанием кровель, формируют заказ и гарантируют занятость определенного количества человек, а государство обеспечивает обучение и переобучение. Хочу подчеркнуть, что безопасности граждан мы уделяем особое внимание.Территория под очищаемой кровлей должна быть заранее огорожена специальной сигнальной лентой и заставками. Но, к сожалению, из-за недисциплинированности наших пешеходов этого недостаточно, и мы вынуждены обеспечивать ограждения из специально обученных людей.
Существуют ли сегодня городские или федеральные программы по капитальному ремонту кровель?
В.Ю. Сегодня Москва уделяет большое внимание проблемам капитального ремонта кровель. Кровли ремонтируются по программам выборочного капитального ремонта и по программе софинансирования капитального ремонта (126-ПП), городская программа восстановления ТВР, но, несмотря на это, еще большое число кровель нуждается в ремонте.
Я считаю, что в систему эксплуатации жилого фонда необходимо вносить что-то новое, совершенствовать технологию, искать инновационные решения и материалы и мы готовы к внедрению инноваций, потому что без этого нет развития. Мы открыты для диалога и сотрудничества с разработчиками новых технологий, материалов и оборудования по ремонту и обслуживанию кровли. Управляющая компания «Дом-Мастер» готова внедрять пилотные проекты, тестировать новое оборудование, использовать новые материалы, герметики и инструменты на кровлях наших домов. Возможно, вместе мы создадим эталон кровли по всем современным стандартам качества для центральных регионов России.
Роман МАРКИН